Когда дело доходит до покупки жилья, простые и ясные отношения между покупателем и продавцом превращаются в запутанный клубок, когда одной из сторон становится родственник. Налоговые службы и судебные учреждения тщательно следят за такими сделками, так как они могут скрывать потенциальные правовые преграды и риски, такие как притворные сделки, которые не всегда направлены на реальную продажу, а зачастую связаны с попытками избежать налогов или скрыть имущество от кредиторов.
Тревожные факторы
Понимание трех основных проблем, связанных с сделками между родственниками, уже составляет 90% успеха. Давайте разберемся с ними подробнее.
Невозможность получить налоговый вычет
Часто это становится неожиданностью для покупателей. Согласно Налоговому кодексу РФ, имущественный налоговый вычет при покупке недвижимости у близких людей является под запретом. Ключевые взаимозависимые лица включают:
- Супругов
- Родителей и детей (включая усыновленных)
- Братьев и сестер (по крови и по усыновлению)
- Опекунов и подопечных
Это важно, так как вычет предоставляет возможность вернуть до 260 000 рублей (13% от суммы покупки в 2 миллиона). Потеря этой суммы может существенно ударить по бюджету семьи.
Риск оспаривания сделки
Особый риск возникает, когда квартира была приобретена за счет общих средств супругов. Если один из них «продает» ее другому без нотариального согласия, сделка становится уязвимой. Никто не застрахован от:
- Кредиторов супруга-продавца
- Наследников, если продавец умирает
- Бывшего супруга, который может утверждать, что сделка была фиктивной
Суд может признать такую сделку мнимой, что означает отсутствие правовых последствий.
Последствия заниженной цены
Покупка недвижимости по цене, существенно ниже рыночной, может вызвать проблемы. Если будет доказано, что сделка была организована с целью скрыть имущество от взыскания, суд отменит ее. Нельзя забывать о том, что кредиторы всегда следят за подобными операциями. Если у продавца есть долги, покупатель рискует потерять не только квартиру, но и деньги.
Важно быть бдительным и проверить финансовое состояние родственника-продавца: запрос справку из Единого федерального реестра в отношении банкротства и убедиться в отсутствии долгов.
