С начала 2026 года процесс получения ипотеки для строительства или покупки частного дома значительно усложнился. Центральный банк России ввёл жесткие ограничения для банков, запрещая массовую выдачу займов заёмщикам с высокой долговой нагрузкой. Эти меры представляют собой обязательные макропруденциальные лимиты.
В данном материале рассматриваются изменения в законодательстве, последствия для заёмщиков и советы по повышению шансов на одобрение кредита в новых условиях.
Почему Центробанк ввёл строгие меры?
Введение новых ограничений является ответом на тревожные данные, аккумулировавшиеся на рынке ипотеки индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В октябре 2025 года Центробанк впервые установил макропруденциальные лимиты на этот сегмент, а в 2026 году началось их ужесточение.
По данным регулятора, в третьем квартале 2025 года почти 29% всех выданных кредитов на частные дома были оформлены заёмщиками с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%. Это означает, что значительная часть новоселов направляет более 80% своего месячного дохода на погашение долгов.
Такая закредитованность привела к росту проблемной задолженности. На 1 октября 2025 года доля просроченной задолженности по ипотеке на ИЖС достигла 4,6%, что в три раза превышает средний уровень по всей ипотечному системе. Регулятор связывает это с высоким уровнем долговой нагрузки и недобросовестными практиками застройщиков.
Что такое макропруденциальный лимит и как он влияет на заёмщиков?
Главным инструментом, который использует ЦБ, является макропруденциальный лимит (МПЛ). Это значит, что каждая кредитная организация теперь обязана соблюдать ограничения по доле рискованных кредитов в своём портфеле. Начиная с 1 января 2026 года, лимит на выдачу ипотеки на ИЖС заёмщикам с ПДН выше 80% снижен до 20%. Это фактически означает, что не более 20% всех кредитов может быть выдано высокозадолженным гражданам.
Важно отметить, что это ограничение не индивидуально, а применяется ко всему портфелю банка. И хотя заёмщик с высоким ПДН может подать заявку, банк, чтобы избежать последствий за превышение лимита, постарается отсеять такие высокие риски.
Кому стоит обратить внимание на уровень долговой нагрузки?
Показатель долговой нагрузки (ПДН) теперь становится определяющим при рассмотрении кредитных заявок. Он рассчитывается как отношение всех кредитных платежей к месячному доходу.
- ПДН до 50% — вам повезло, так как с такими показателями шансы на одобрение высоки.
- ПДН от 50% до 80% — такая ситуация требует тщательной проверки, решение банка может быть как положительным, так и отрицательным.
- ПДН выше 80% — практически невозможность получения ипотеки.
Чтобы повысить шансы на одобрение, заёмщикам стоит:
Несмотря на ужесточение, в 2026 году действуют государственные программы, которые облегчают доступ к ипотеке, такие как семейная ипотека с низкими ставками для семей с детьми и Дальневосточная ипотека с ещё более выгодными условиями для новых застройщиков.
Таким образом, новые правила ЦБ — это шаг к фильтрации потенциально рискованных сделок. Ответственные заёмщики могут всё же получить ипотеку, следуя рекомендациям и планируя свои финансы заранее.
